Chci koupit barabiznu k rekonstrukci, zn. bojím se

mm

Nejen krásné a reprezentativní nemovitosti prodáváme, ale čas od času se mi dostane do nabídky nějaký dům na kompletní rekonstrukci, nonšalantně řečeno. Většinou jde o naprostou ruinu, do které se běžný smrtelník bojí i vstoupit, natož jít do patra, aby se pod ním nepropadlo schodiště. Kromě toho, že se klienti bojí, že na ně vyskočí nějaký kostlivec ze skříně, tak se samozřejmě řeší vždy otázka rekonstrukce objektu, případně jeho zbourání a stavba nového domu.

Zpravidla klienti nedokáží sami rozhodnout, jaká bude investice do rekonstrukce nebo zbourání a následné výstavby nového domu a berou si na pomoc nějakého stavaře, který jim dokáže alespoň nahrubo spočítat, kolik by jejich záměr stál. Kromě odborné rady stavaře, bych ale doporučovala klientům, kteří chtějí mít opravdu jistotu, že nekupují zajíce v pytli, si pozvat ke konzultace ještě inspektora nemovitosti, který kromě toho, že nemovitost prohlédne zvenku „jen okem“ může po souhlasu majitele použít i například sondu do trámů, aby se zjistilo, zda nejsou trámy napadeny nějakým dřevokazným broukem, či dům není napaden nějakým druhem plísně. Sice si pozvání inspektora budete muset zaplatit a sáhnout trošku do peněženky, ale na druhé straně se počítá, že při koupi domu, což není malá investice, nechcete naletět na lákavá slova prodávajícího či na skryté vady a proto investice do Vašeho klidného spaní se vyplatí.

Co ale znamená, když se rozhodnu dům zbourat a postavit nový? Minimálně to pro Vás znamená v počáteční fázi zažádat na příslušný stavební úřad o demoliční výměr na stávající stavbu. Co to je? Jedná se o souhlas stavebního úřadu s demolicí domu. K následní výstavbě nového domu budete potřebovat souhlas se stavbou nového domu, zpracovaný projekt, k němu situaci osazení domu na pozemku, souhlasy sousedů, pokud nějaké pozemek má a další povolení, která jsou k vydání povolení ke stavbě nutná. Je nějaká jiná možnost? Ano, je a já ji vřele doporučuji.  Nejlepší je udělat rekonstrukcí stávajícího objektu, kde součástí rekonstrukce bude i částečná demolice stávající nemovitosti a výstavba domu nového. Výhodou je, že pokud se jedná o rekonstrukci stávajícího objektu, jednak je u nemovitosti zachované číslo popisné i evidenční a nemusí se tudíž žádat o nové a na druhé straně rekonstrukce nepodléhá kolaudačnímu souhlasu ani kolaudačními řízení a celkově podkladů ke schválení stavebním úřadem je podstatně méně.

Co ale, když se rozhodnu dům rozšířit, zvětšit nebo nadstavět? Poté je třeba i v případě rekonstrukce nechat udělat od projektanta projekt na přístavbu, nástavbu či na rozšíření stávající stavby. Součástí tohoto projektu budou jednak dispoziční řešení domu, umístění na pozemku, napojení na sítě a komunikace, ale i sousedské vztahy, souhlas s napojením na místní komunikaci, souhlas památkářů či operátora, který přes Váš pozemek vede sítě. K tomu, aby projektant mohl vypracovat projekt a jednat s úřady, kde za Vás zpravidla řeší kromě povolení i inženýrink je zapotřebí Vámi vystavěné plné moci projektantovi, ale ideálně také ÚPI (územně plánovací informaci). Tento dokument já osobně považuji za stěžejní, at se jedná o koupi rodinného domu na přestavbu či jen pozemku bez stavby, kde byste chtěli stavět. Ke každé takovéto nemovitosti, kterou nabízím ve svém portfoliu, si ÚPI žádám.

Co to tedy vlastně je a k čemu mi to je? ÚPI je pro stavebníka a potažmo investora dokument, podle kterého se orientuje v tom, jaká je v daném katastrálním území povolená zastavenost pozemku, jaká jsou na pozemku omezení, která se mohou týkat například podzemních vod, přilehlých rybníků, ochranného pásma lesa atd., které mohou zásadně ovlivnit velikost a umístění stavby na pozemku. Například ochranné pásmo lesa znamená, že v určité vzdálenost od lesa se nesmí stavět, proto Váš projekt musí být tomuto omezení přizpůsoben a pokud nebudete mít vyjednanou výjimku s orgánem ochrany životního prostředí, například lesního hospodáře, stavební úřad Vám nepovolí Váš vysněný dům nalepit na hranici lesa, abyste měli krásný výhled na pozemek daleko od sousedů, což by Vám jistě zkazilo Váš plánovaný úmysl i náladu.

Žádost o ÚPI se podává na příslušný stavební úřad a může o ni zažádat i zájemce o koupi nemovitosti či zprostředkovatel, já žádám naprosto běžně. Stavební úřad posílá ÚPI do datové schránky či poštou do rukou vlastníka pozemku, či na mail zprostředkovatele.

Jakmile budete mít ÚPI v ruce, máte alespoň základní vodítko v ruce. Poté s projektantem sedněte k projektu, Vašim představám o realizaci stavby a pokuste se alespoň schematicky nakreslit zamýšlený záměr realizace domu. S tímto se dostavte na konzultaci na příslušný stavební úřad, doporučuji s sebou vzít projektanta či stavaře, který je Vám nápomocen, a pokuste se sladit dle vyhlášky daného stavebního úřadu Váš projekt tak, aby odpovídal normám a obě strany byly spokojeny.

Možná ta celá anabáze sní strašně složitě, ale já sama jsem ji do slova a písmene absolvovala a to jsem to dělala poprvé. Zvládla jsem to. Sice jsem občas měla pocit, že mi vytečou nervy, ale nyní bydlíme. Nejdůležitější je si najít správného projektanta, kterého zplnomocníte k běhání po úřadech a Vy můžete dělat příjemnější věci jako například vybírat obklady, podlahy atd. a snít o svém novém hnízdečku.

Kolik si takový projektant zhruba naúčtuje? Samozřejmě záleží, jak moc budete nároční ve svých požadavcích na dům a zároveň i kde se nemovitost nachází a jaká má stavba omezení, s čímž jsou spojena složitější povolení. V průměru na rodinný dům se sedlovou střechou o užitné ploše do 150 m2, v případě relativně hladkého průběhu, včetně inženýringu by si měl projektant říci něco mezi 40 – 70 000,- bez daně. Do rukou byste měli dostat kompletní projekt v deskách včetně všech situací, půdorysů, bokorysů, sousedských vztahů, ale i energetického štítku, který může stavební úřad chtít pro realizaci. Tento projekt si pečlivě uschovejte, může Vám do budoucna složit jako návod v případě, že byste se rozhodli jednou nemovitost prodat.

Přeji hodně úspěchu a pro případné dotazy jsem plně k dispozici.

Rekonstrukci zdar a užívejte si léto.

Zanechte komentář