Co je rezervační smlouva a jaká má pravidla?

mm

Hledáte nemovitost, hledáte delší dobu, už jste absolvovali pár prohlídek na nemovitostech, které vypadaly na fotkách pěkně a prostorně, ale v reálu vypadaly jako špeluňky. Otrávení a utrmácení hledáním konečně najdete vaše hnízdečko. A teď přichází řada na nás.

Rezervační smlouva je právně závazný dokument, kterým se všechny smluvní strany zavazují k uzavření budoucí převodní nebo převodní smlouvy. To je krátká a profesionální definice pojmu rezervační smlouva.

Jsem realitní makléřkou již šest let, pracuji ve své vlastní realitní kanceláři Makléři na doporučení, s.r.o. a s rezervačními smlouvami mám za tu dobu již bohaté zkušenosti. V první řadě bych chtěla upozornit, že existují dvě alternace této smlouvy – dvoustranná a třístranná. Bohužel stále spousta realitních kanceláří stále používá smlouvu dvoustrannou.

Rezervační smlouva dvoustranná – je smlouva uzavřená pouze mezi kupujícím a zprostředkovatelem. Pokud se chystáte tuto smlouvu uzavřít, měli byste před samotným podpisem vidět zprostředkovatelskou smlouvu mezi RK a prodávajícím, abyste se ujistili, že prodávající, jelikož není smluvní stranou dvoustranné smlouvy, dává souhlas makléři s nabízením nemovitosti za podmínek uvedených ve zprostředkovatelské smlouvě. V případě soudního sporu je tato smlouva napadnutelná po právní stránce, protože majitel není třetí stranou. V případě, že makléř nepředloží podepsanou zprostředkovatelskou smlouvu prodávajícím, zákon umožňuje i smluvní akt uzavřený ústně či prostřednictvím e-mailové komunikace.

Rezervační smlouva třístranná – osobně doporučuji a používám prakticky od začátku smlouvu třístrannou. Proč? Nejen, že se obvykle prodávající a kupující za mé účasti potkají a eventuálně si odladí podmínky předání nemovitosti, uvolňování financí a další údaje do kupní smlouvy, ale také zároveň vzbuzuje v klientech větší důvěru, když se protistrana před jejich očima podepíše pod právně závaznou smlouvu s danými podmínkami. V třístranné rezervační smlouvě jsou smluvními stranami: zprostředkovatel (rk), prodávající a kupující. Zpravidla na této smlouvě nebývají ověřené podpisy.

Když už víme, jaký je rozdíl mezi dvoustrannou a třístrannou smlouvou, řekněme si, co by měla tato smlouva obsahovat za náležitosti.

Kromě smluvních stran, které jsou uvedeny v hlavičce smlouvy, je jeden z nejdůležitějších údajů ve smlouvě předmět smlouvy, kde musí být správně specifikovaná prodávaná nemovitost včetně příslušenství. Správnou specifikaci nemovitosti doporučuji ověřit podle listu vlastnictví, nikoliv pouze dálkovým neplaceným přístupem do katastru nemovitostí www.cuzk.cz, ale především placeným listem vlastnictví, který lze získat taktéž na stránkách katastru nemovitostí nebo na jakémkoliv checkpointu. Zaměřím se na nemovitosti v osobním vlastnictví.

Proč nestačí bezplatná verze listu vlastnictví? Protože v náhledovém bezplatném listu vlastnictví neuvidíte přesnou definici, v případě, že je nemovitost zatížena zástavou či věcným břemenem. Druh omezení, vznik omezení vlastnického práva, na základě jaké smlouvy je zapsáno a další náležitosti poté najdete na placeném listu vlastnictví kompletní. Podle listu vlastnictví si lze zkontrolovat, zda např. dům, který chcete koupit je bez právních vad a není zatížen věcným břemenem dožití či zástavním právem banky. K samotné bytové jednotce patří i podíl na společných částech domu, pozemku či zahrady. U domu je součástí prodeje většinou i pozemek pod domem, na kterém dům stojí a přilehlý pozemek většinou specifikovaný jako zahrada.

Zde přichází i finanční plnění, na kterém se smluvní strany dohodnou. Kupní cena musí být specifikována včetně DPH. V tomhle odstavci doporučuji si upřesnit, kdo bude plátcem daně z nabytí a kdo bude uschovatelem finančního plnění (banka, advokát, notář). Do tohoto odstavce většinou upřesňujeme i termín budoucího předání nemovitosti.

Dalším článkem smlouvy je rezervační poplatek. Složením rezervačního poplatku dává kupující najevo svoji vůli nabýt vlastnictví k předmětné nemovitosti. Zde jsou dvě možnosti. Rezervační poplatek je nebo není součástí kupní ceny. Co to znamená? V nadpoloviční většině případů je rezervační poplatek součástí kupní ceny, tudíž i výsledná daň z nabytí zohledňuje zdanění rezervačního poplatku. V případě, že prodávající nechce hradit daň z nabytí i z rezervačního poplatku, rezervační poplatek není součástí kupní ceny.

Zpravidla odměna zprostředkovatele se rovná výši rezervačního poplatku, nedomluví- li se strany na vyšší či nižší částce. V případě zprostředkování prodeje nemovitosti realitní kanceláří se posílá rezervační poplatek na účet RK.

Složení rezervačního poplatku je závazný čin a v případě, že si kupující rozmyslí po podpisu rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku koupi, složený rezervační poplatek v plné výši kupujícímu propadá. Stejně je postupováno v případě, že si prodej rozmyslí strana prodávající s tím rozdílem, že prodávající je vyzván k úhradě smluvní pokuty tzv. z vlastní kapsy, protože neskládal žádný rezervační poplatek, který by se dal započíst oproti nároku na sankci.

V každém případě, velmi důležitá věc v rezervační smlouvě = smlouva musí být vyvážená pro obě strany. Pokud má sankci za nedodržení úkonů ve smlouvě strana kupující, navlas stejné podmínky musí mít strana prodávající. V opačném případě by smlouva mohla být označena jako jednostranně nevyvážená či nevýhodná.

Další velmi důležitou věcí v rezervační smlouvě je prohlášení smluvních stran. V tomto odstavci strana prodávající prohlašuje, že na nemovitosti neváznou žádná právní omezení ani žádné smlouvy, které by jakkoliv ovlivňovaly manipulaci s nemovitostí a vlastník ani kupující nejsou v úpadku, na jejich nemovitosti nebylo vydáno rozhodnutí o moratoriu ani na jejich majetek nebyl vyhlášen konkurz. Kupující v tomto odstavci by měl zároveň prohlásit, že si nemovitost řádně prohlédl a seznámil se s jejím faktickým i právním stavem a v tomto stavu ji hodlá nabýt do svého vlastnictví. Stejně důležitá klauzule, jako když kupujete ojeté auto a prohlašujete, že ho kupujete „jak stojí a leží“.

Tato klauzule především chrání zájmy prodávajícího, kdyby např. kupující argumentoval tím, že si neprohlédl při osobní prohlídce sklep a z toho důvodu chce od smlouvy odstoupit. V případě nedůvěry lze samozřejmě sepsat z rezervační smlouvě i protokol popisující vybavení nemovitosti ke dni podpisu. Jednou jsem zažila, že si i kupující vybavení ke dni podpisu fotil. Tato obezřetnost se vyplatí v případě, že se smluvní strany dohodnout na ponechání vybavení nemovitosti včetně nábytku, kuchyňské linky, sedačky apod.

Smluvní pokuta, již zmíněna, jako součást rezervační smlouvy neodmyslitelně patří. Je na stranách, zda se dohodnou na pokutě ve výši rezervačního poplatku pro kupujícího a prodávajícího či na vyšší sankci.

Rezervační smlouva se vždy uzavírá na dobu určitou. Tato doba slouží k tomu, aby si smluvní strany vzájemně odsouhlasili kupní smlouvy, kterou se zavazují do konce rezervační lhůty uzavřít. Proto by rezervační lhůta měla být alespoň 1 měsíc. V případě, že kupující financuje koupi nemovitosti využitím hypotečního úvěru, doporučuji minimálně 1,5 měsíce rezervační lhůtu.

V případě, že poprvé v životě prodáváte či kupujete nemovitost a nerozumíte paragrafům a zákonům, doporučuji se obrátit na právníka, který Vám za poplatek smlouvu připomínkuje. Nejsou to vyhozené peníze, protože Vám právní poradenství může zachránit Vaše celoživotní úspory či byt po mamince. Je to podobné, jako když neumíte opravit bránu či elektřinu a také si pozvete odborníka, který má potřebné vybavení a náhradní díly. I právní služba je v tomto případě služba a v poměru cena a výkon nesrovnatelně „užitečnější“ než oprava brány. Při troše štěstí a přečtení pár článků v tomto časopise to totiž zvládnete i sami, což se o právních službách s klidem říct nedá.

Bc.Eliška Volánková
Jednatelka a makléřka ve společnosti Makléři na doporučení, s.r.o.