JE LEPŠÍ KOUPIT NOVÝ BYT NEBO BYT PO REKONSTRUKCI? (novostavba vs. starší zástavba)

mm

Poohlížíte se po novém bydlení? Rozhodli jste si koupit byt? Stojíte tedy před velkým životním krokem, jen nevíte, jak se rozhodnout. Ptáte se, zda je lepší byt po rekonstrukci ve staré zástavbě, nebo nový byt v novostavbě? Pokusíme se vám odpovědět na klíčové otázky, které si jistě kladete. Řekneme vám, jaké mají obě varianty bydlení výhody i nevýhody.

Chceme si koupit byt v novostavbě, ale ta ještě nestojí

Jedná se o developerské projekty, kdy bytový dům ještě není postaven. Existuje pouze projekt s vizualizacemi, podle nichž si klient může byt dopředu vybrat. Jenže spoustě lidem je nepříjemné kupovat byt, který fyzicky ještě neexistuje, který nevidí. Ptají se, zda není riziko příliš vysoké. Máte se tedy bát? Podle nás není potřeba mít strach, ale na místě je samozřejmě vysoká obezřetnost. Na co si tedy dát pozor a jak celý proces koupě probíhá.

Kdo je vůbec developer?

Developer je investor, který financuje, ale i připravuje celý projekt a stavbu bytového domu. Developerem je nejčastěji právnická osoba, banka či velká investiční skupina.

Kdo je projektová účelová společnost?

Developer ve většině případů svěří realizaci projektu projektové managerovi,který má na starost celý projekt. Tento manager pracuje pro developera nebo pro projekční kancelář najatou developerem. Vy budete pravděpodobně kupovat byt právě od tohoto managera. Budete s ním tedy sepisovat kupní smlouvu.

Může se stát, že developer zinkasuje rezervační zálohu, nebo dokonce část kupní ceny bytu a stavba bytů se nikdy nezrealizuje?

Nebudeme zastírat, že nepatrné riziko u bytů kupovaných v projektu existuje. Na druhou stranu však předpokládáme, že si klient před koupí bytu v připravovaném projektu developera prověří. Tady jsou nejdůležitější kroky, které nesmíte opomenout:

  • Zjistit si historii developera, zda již realizoval a dokončil nějaké projekty
  • Zjistit reference o developerovi, zda má dobrou pověst
  • Mít k dispozici kompletně zpracovanou dokumentaci k projektu

Nejbezpečnější je kupovat byt v projektu od velkých a známých developerů, jako např. FINEP, či SKANSKA atd. Zkrátka od takových, u nichž se předpokládá, že během výstavby nezkrachují a projekt dokončí.

Jak probíhá koupě bytu, který ještě nestojí?

Při prvním setkání s developerem byste měli dostat jasné informaceo tom, kde bude stavba stát (musí být určený stavební pozemek), kdy stavba započne a termín dokončení stavby. Developerská společnost, od které byt kupujete, by měla mít již nasmlouvanou stavební firmu, která bude projekt realizovat. Velmi často čerpají investoři část investic od banky, proto je také dobré, zjistit, se kterou bankou mají uzavřenou úvěrovou smlouvu a také podmínky vymazání úvěru z nemovitosti.

Standardem je, že vám prodávající na první schůzce předloží vizualizaci budoucí stavby a její zasazení do okolí. Většina velkých firem pak má k dispozici model projektu, který si můžete také prohlédnout v sídle firmy.

Zástupce developera s vámi projde jednotlivé informace k nemovitosti a jejímu příslušenství, které bude v ceně. To je velké plus oproti stávajícímu bytu po rekonstrukci. Zde totiž nastává příležitost začít se realizovatv uskupení bytové plochy, výběru materiálů v nemovitosti, rozmístění elektrických zásuvek atd.  Měli byste si však s prodávajícím vyjasnit, jaké klientské změnyjsou v ceně, a jaké nejsou, tzn. „nadstandard“ tedy změny za příplatek. Rozsah změn bývá standardně uveden v rámci rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Věříme, že pro většinu lidí je tato možnost, zasáhnout do realizace konkrétními požadavky, velice lákavá. Pro mnoho klientů je právě tento fakt rozhodujícím bodem pro výběr nemovitosti, která je ve fázi předrealizace.

Dalším pozitivním faktorem při rozhodování o koupi bytu v projektu může být financování této nemovitosti. Zpravidla se zde kupní cena čerpá postupně, což je příjemné. Na počátku je složena rezervační záloha, další část kupní ceny mezi 5 – 10 % se čerpá po předložení stavebního povolení a dále podle fáze prostavěnosti, např. po dokončení hrubé stavby atd. U tohoto typu financování je výhodou, že úvěr, který si případně zřídíte, čerpáte postupně, tudíž neplatíte vysoké splátky úvěru. Zpravidla bývá úvěr na nemovitost ve finální výši dočerpán až po předání a převzetí nemovitosti kupujícím.

Jedinou nevýhodou by se mohla zdát relativně dlouhá lhůta výstavby, na což se klient musí samozřejmě připravit. Za touto nevýhodou však my vidíme benefit v podobě rostoucí hodnoty nemovitosti. V posledních letech je praxe taková, že to, co jste zakoupili nezrealizované před dvěma lety, má nyní až o 50% vyšší hodnotu v případě prodeje, zejména v Praze. A jelikož patří Česká republika stále mezi levnější destinace v rámci Evropy, nepředpokládá se, že by ceny nemovitostí klesaly.

 

Proč bych si tedy měl vybrat nemovitost v zrekonstruovaném domě a ne novostavbu?

Pro většinu klientů je rozhodující, že nemovitost má tzv. „ducha“. Staré činžovní domy se nacházejí v blízkosti centra města a povětšinou se k nim váže nějaká historie. Může se jednat například o v minulosti existující krámek se starožitnostmi. Zaujmout mohou klenuté stropy, výmalba, vitráže, zdobení na schodištích nebo zdobená fasáda uchvacují nejen kolemjdoucí turisty. Zkrátka bydlení v činžovním domě má své nezaměnitelné kouzlo. I přesto existuje pár věcí, se kterými byste se měli před koupi zrekonstruovaného bytu seznámit.

Prvním aspektem jsou vysoké stropy, které skýtají spoustu výhod, ale také nevýhod. Ve starých činžovních domech se výška stropů standardně pohybuje mezi třemi až třemi a půl metry. Nevýhodou se tedy stává vytápění bytu s takto vysokými stropy, které může být finančně velmi náročné. Tento problém se řeší snižováním stropů pomocí sádrokartonových podhledů. Čímž se však sníží nejen stropy o minimálně 20 cm, ale také se snižuje punc výjimečnosti. Vysoké stropy totiž přímo vybízí k vybudování vyvýšeného obývacího patra, úložného prostoru, nebo patra pro spaní či pracovního koutu. Pro srovnání jsou stropy v novostavbách vysoké standardně 2, 60 metrů.

Je potřeba počítat také s tím, že většina stropů ve starých domech je rákosových, tudíž nerovných. Proto nelze v rozích dosáhnout pravého úhlu. Abyste dosáhli pravidelnosti, je řešením opět snížení stropů pomocí sádrokartonových podhledů.

Byty ve staré zástavbě se většinou nachází v lokalitách v blízkosti centra města, díky čemuž spadají do památkové zóny. Právě proto je prakticky nemožné sehnat například povolení na zateplení fasády a tudíž dům dle energetického štítku povětšinou spadá do skupiny D až F. S tímto úzce souvisí také výměna oken, která se v památkových zónách zpravidla povoluje pouze za dřevěná. Nejčastější variantou je nechat si vyrobit dřevěná okna na míru, a to taková, která budou kopírovat okna původní, ale to bývá zpravidla finančně náročné.

Měli bychom zmínit také další technický parametr, který může pozitivně ovlivnit vaše rozhodování. Tím jsou cihlové mezibytové stěny, které jsou nejčastěji o šířce 40 cm i více. Oproti novostavbám s železobetonovou konstrukcí či panelovým domům je zde mnohem lepší akustika. V klasickém panelovém bytě, či v novostavbě můžete občas zaslechnout sousedy, což by se v bytu ve staré zástavbě nemělo dít.

Jednou z velkých výhod bytu ve staré zástavbě je dřívější koncept výstavby. Ten byl založen na množství úložných prostora místností uvnitř bytové jednotky, jako např. šaten, spíží, komor nebo pokojů pro služebnictvo. Tomuto konceptu se v dnešní době developeři vyhýbají na úkor obytné plochy, která má samozřejmě vyšší hodnotu na m2, než komora či sklep.

V tomto článku jsme sepsali základní informace, které by mohly ovlivnit vaše rozhodnutí při koupi. Teď už je jen na vás, jaký typ bytu zvolíte, co je vám sympatičtější. Máte rádi nemovitost s historií, nebo čistou novostavbu? Když zvážíte všechna pro a proti, jistě se správně rozhodnete pro bydlení, které vám bude dělat radost. Přejeme tedy šťastnou ruku a spokojené bydlení.

 

Bc. Eliška Volánková