Prodej bytu

mm

Prodej bytu se muže na první pohled zdát jako velmi jednoduchá záležitost, a však kdyby tomu tak opravdu bylo, povolaní realitního makléře by asi nemělo moc velký smysl. Tento článek nemá za cíl vás přesvědčit o tom, zda při prodeji musíte nutně využít služeb realitního makléře, v tomto článku se budu věnovat tomu, na co si dát při prodeji pozor a čemu je třeba se vyvarovat. Poté už je to vaše rozhodnutí, jestli se do samotného prodeje pustíte sami nebo raději tuhle činnost přenecháte někomu, kdo ji dokáže za vás zrealizovat profesionálně.

V následujících řádcích si popíšeme modelovy prodej bytu v osobním vlastnictví. Prvním, a dovolím si tvrdit, že i nejdůležitějším krokem, je stanovení ceny. Hodně lidí má tendenci svoji nemovitost cenově nadhodnotit, a to častokrát je důvodem citová vazba k místu, ve kterém právě prodávající prožili část svého života.

Důležité je si uvědomit, že samotnou cenu, za kterou je vaše nemovitost prodejní neurčujete přímo vy, ale samotný trh. Jednodušeji řečeno: vaše představa by se neměla příliš vzdalovat od sumy, za kterou je ochotný někdo zaplatit. Jak takové stanovení ceny vypadá ve skutečnosti?

Když se podíváte na nabídku podobných nemovitostí jako je ta vaše a vezmete do úvahy všechny důležité faktory (konstrukce domu, stav nemovitosti, přidaná hodnota jako je balkon, lodžie, sklep, výtah…), máte možnost se dopracovat k průměrné ceně za jakou se obdobné nemovitosti ve vašem okolí nabízejí. Pozor ale na slovíčko nabízejí. Tímhle způsobem se máte možnost dopracovat pouze k ceně tzv. nabídkové. Dále je pak otázkou, za jakou cenu se nemovitost opravdu prodá. Platí nepsané pravidlo, že rozdíl mezi nabídkovou a reální prodejní cenou může být rozdíl 5-10 %. Právě už jenom z důvodu, že majitel, jenž svoji nemovitost prodává má tendenci ji nadhodnotit. Kvalifikovaný realitní makléř vám dokáže často zjistit i reálnou průměrnou prodejní cenu, což vede k tomu, že dokáže celkem přesně stanovit cenu, za kterou je prodej možno zrealizovat.

Pokud jste úspěšně zvládli první krok, je na řadě ten druhý. Pamatujte, že ať už prodávat cokoli, tak platí, že potřebujete dát potencionálním kupujícím na známost, že něco vůbec prodáváte – u nemovitostí to není výjimkou. Máme rok 2017, 21. století a všichni víme, že světem hýbe hlavně internet. Právě na něm naleznete množství inzertních webů, jenž se zabývají všeobecně inzercí na téměř všechno nebo taky můžete zvolit přímo inzertní web, který se specifikuje na nemovitosti.

Rozhodně se vyplatí zaměřit se na ty největší webové portály, a to už jenom z jednoho logického důvodu, že jejich průměrná návštěvnost je daleko vyšší než u těch menších. Ovšem i tady platí, že není inzerát jako inzerát. Můžete zvolit jednoduchou formu, kde budete potencionální kupce informovat stručně, že prodáváte byt o dispozici třeba 2+1 v konkrétní ulici za nějakou cenu. Možná ještě k inzerátu přihodíte fotky, které si vyfotíte svým chytrým telefonem a budete čekat až vám někdo zavolá. Telefon vám bude zvonit určitě 3 dny nepřetržitě. 9 z 10 volajících budou realitní makléři, kteří se vám budou snažit namluvit, že právě oni jsou ti nejlepší, aby váš byt prodali. Dovolím si tvrdit, že možná po 20. telefonátu budete tak otrávení, že vás přejde chuť další telefon vůbec zvednout i když možná bude volat skutečný zájemce – i na toto je třeba se připravit. Abychom ale docílili toho, aby převaha volajících nebyla pouze z toho makléřského soudku, je důležité si dát záležet na tom, jak bude váš samotný inzerát vypadat. Zkuste se tedy vcítit do role člověka, který hledá právě hledá svůj nový domov. Den, co den usedá k počítači, aby se podíval na aktuální nabídku. Má za sebou desítky prohlídek a je dost možné, že už je z toho hledání vcelku unavený. Váš inzerát by měl být tedy v takové kvalitě, aby dokázal i takhle unaveného potencionálního kupce zaujmout. Ptáte se, jak toho docílit? Rozhodně by z popisu inzerátu měl mít zájemce celkem dobrou představu, jak inzerovaný byt vypadá a v jakém je stavu. Dále ocení srozumitelnost v dispozici bytu, v jakém patře se byt nachází a popřípadě na jakou světovou stranu je orientován. Fotografie by měly být kvalitní, aby z nich byl opravdu poznat reálný stav. Opět zde platí, že kvalitní realitní makléř v dnešní době vaši nemovitost nafotí s profesionálním fotografem, pokud je makléř opravdu profík, tak kromě fotografií nechá udělat i video prohlídku, díky které si potencionální kupci představí opravdový stav nemovitosti.

Detailnější popis nemovitost i s lokalitou je taktéž nezbytností kvalitní inzerce. Makléři často mohou zvolit i další způsob reklamy, jako je třeba plachta, letáky v okolí, inzerce i na sociálních sítích a jakožto je makléř člověk, který se pohybuje v oboru, tak je velkým předpokladem i fakt, že pracuje i s poptávkou klientů, kteří mohou podobnou nemovitost, jako je ta vše, hledat.

Pokud se vám podaří svoji nemovitost kvalitně inzerovat a budete mít dostatek trpělivosti odolávat desítkám telefonátu od realitních makléřů, jenž vám budou nabízet své služby, je dost možné, že se dočkáte i skutečného zájemce i s tím, že by se rád na vaši nemovitost přišel podívat. V tom případě máte nárok na malou oslavu. Pokud budete mít dostatek zájemců na prohlídky, je to důkaz toho, že cenu, kterou jste si určili na začátku, je správná, protože o váš byt je zájem. Můžete se tak těšit na prohlídky, které vás neminou. Lidé budou chtít chodit na prohlídky ráno, přes oběd, večer a také o víkendech. Chce to se obrnit patřičnou dávkou trpělivosti a stejně tak být připravený na všelijaké otázky, např. jací jsou sousedé, co plánuje společenství vlastníku do budoucna, proč vaši nemovitost prodáváte. Ze zkušeností, které díky práci realitního makléře mám, varuji, že můžete potkat i člověka, jenž si na prohlídku přivede osobního guru, a ten vašim bytem proběhne skrz naskrz s kyvadlem, aby zjistil, jestli je v něm ta správná energie. Určitě vám s prohlídkami přeji hodně štěstí, protože na nich máte možnost potkat opravdu velké množství zajímavých lidí.

Po úspěšném absolvovaní prohlídek je na místě velká šance, že se s některým ze zájemců domluvíte na ceně a prodeji. Pak by kromě podání rukou mělo přijít i něco zásadnějšího, rezervační smlouva. Ta se podepisuje z důvodu, že se kupující spolu s prodávajícím zavážou k tomu, že oba učiní kroky směrující k podpis smlouvu kupní. Spolu s podpisem rezervační smlouvy je stejně tak na místě složení rezervačního poplatku, který se standardně pohybuje kolem 5 % z kupní ceny. Prodáváte-li svůj byt například v Praze, tak v dnešní době je tato záloha otázka cca jednoho milionu korun českých.

Důležité je si dobře zvážit, jestli prodej svého bytu budete realizovat na základě kupní smlouvy, jejich vzory naleznete na internetu nebo pro větší pocit bezpečí využijete služeb advokáta nebo notáře, kteří vám kupní smlouvu připraví v kvalitně tak, abyste se vyhnuli případným problémům. Opět platí, že kvalitní realitní makléř vám je schopný zabezpečit kvalitní právní servis v ceně své provize, stejně tak spolu s advokátní úschovou, ve které budou vaše peníze uložené v době, kdy bude nemovitost měnit vlastníka na katastrálním úřadě.

V případě, že nemovitost změní vlastníka v záznamech katastrálního úřadu, nic nebrání tomu, aby se peníze z úschovy poslaly prodávajícímu a byt se předal novému majiteli. Důležité je pak při předání sepsat protokol, ve kterém popíšete skutečný stav nemovitosti, případně i jeho zařízení, pokud je předmětem prodeje. Stejně tak potřeba dat vědět dodavatelům energií, že došlo k změně vlastníka, abyste pak nemuseli platit faktury za plyn nebo elektřinu za nového majitele stále ještě vy.

Dále je důležitou informací fakt, že od 1. 11. 2017 platí daň z nabytí nemovitosti kupující, takže minimálně s tímhle procesem si nemusíte lámat hlavu.

Celý proces prodeje se může zdát velice jednoduchý, ale ve skutečnosti tomu tak je málokdy. V předešlých řádcích jsem se jenom velmi stručně snažil vás obeznámit s nejzákladnějšími věcmi, na které si dát pozor. Můžete se ale býti jisti, že do celého procesu může vstoupit ještě mnoho faktorů, jako je například skutečnost, kupující bude financovat nemovitost hypotékou, možná i vy ještě budete mít na nemovitosti zástavy plynoucí z vaší hypotéky… Nejsou to věci, které by samotný prodej omezovaly, ale je dobré si uvědomit, že v tu chvíli se stává samotný prodej ještě složitějším a je potřeba věnovat pozornost jednotlivým krokům v procesu tak, abyste zabránili zbytečným komplikacím.

Neříkám vám, že to je věc, pro kterou musíte zvolit nevyhnutně realitního makléře, je dobré si alespoň nechat poradit i když ve skutečnosti jsem častokrát svědkem toho, že lidé nemají o mnoha věcech téměř vůbec žádnou představu.