Jak správně koupit nemovitost?

mm

To je asi otázka, kterou se zabývá většina poptávajících, kteří úpěnlivě hledají nové obydlí či jen investici. Podle jakého klíče hledat? Kde? Jak se nenechat okrást a nenaletět?

Tak prvně bych asi shrnula místa, kde lze nemovitost hledat a najít. Jelikož už před několika lety odzvonilo tištěné inzerci a v Realcity nebo Grandreal už hledají převážně jen důchodci, což mi přijde líto. Já knihy a časopisy, kde můžete otáčet stránky a čichat, miluji. Moderní doba je doba internetu, youtubů, sociálních sítí a online marketingu. Dokonce i moje babča má e-mail a umí hledat na srealitách nemovitosti.

Jak jsem správně zmínila, nejnavštěvovanější server, která stále válcuje ostatní jsou www.sreality.cz. Tím to ale nekončí. Mezi další servery patří například realitymix.cz, idnes.cz, reality.cz, realcity.cz a minimálně dalších třicet ne úplně známých si vzpomenu.

Pokud nechcete hledat v inzerci realitních kanceláří, popřípadě přímo na webových stránkách v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří, nabízí se soukromá inzerce. Samozřejmě nejznámější je server bezrealitky.cz. Jeho nevýhodou je, že jelikož majitelé nemovitostí nechtějí být bombardování z řad realitních makléřů, je trendem, že ke svému inzerátu nedávají na sebe kontakt a Vy se musíte proklikat přes dotazníkový formulář, na který Vám mnohdy ani nikdo neodpoví! Sama jsem toto řešila nedávno s klientkou na pěti nemovitostech, na které klientka psala a bez reakce zpátky. Další možnost, kde hledat v soukromé inzerci je annonce.cz a bazos.cz, dokonce i server aukro.cz nabízí v sekci reality nemovitosti na prodej.

Kde nebo jak ale najít tu pravou nemovitost a nemuset chodit na padesát prohlídek než koupím?

Zásada číslo jedna: Vím co chci koupit a mám utříděné priority?

  • Poptávka stylu chci koupit 2+kk v Praze do 2 milionů je k ničemu.
  • Nejdřív si musíte rozhodnout přesnou lokaci, ve které chcete nemovitost koupit a proč – dostupnost do práce, školky, metro, zeleň, výhled atd.
  • Poté si musíte rozhodnout, kolik financí jste ochotni do koupě nemovitosti investovat, a jakým způsobem budete financovat koupi.
  • A jako paradoxně poslední věc přichází typ nemovitosti – její dispozice, umístění, velikost, zda bude v panelovém nebo činžovním domě cihlovém.

Proč až na konec? Protože většinou si klienti vymyslí modelový příklad : 2+kk, kolem 50 m2, jen cihla, na Praze 4- Braník, Podolí a máme rozpočet do 2 milionů. Bohužel, v současné době nelze byt těchto parametrů v Praze koupit za tuto cenu vůbec.

Proto doporučuji před sestavením si parametrů se podívat nejdřív do cenové mapy dané lokality. Pokud nenaleznete pro vaši danou lokalitu cenovou mapu, dá se jednoduše vypočítat průměrná cena za m2 užitné plochy či pozemku z veřejné inzerce zprůměrováním minimálně 8 až 10 inzerátů se stejnými parametry. Tento propočet by vám mohl osvětlit, za kolik jste schopni v dané lokalitě nakoupit dle vašich parametrů nemovitost. Neříkám, že je to dogma a nemůže se stát, že nenajdete někoho v tísni, kdo prodává značně pod cenou, ale u 90% nemovitostí toto funguje.

Když už jste si vybrali, kde chcete bydlet a jak by nemovitost měla vypadat, v jakém stavu by měla být a dáte se do hledání, tak:

Zásada číslo dvě: hledám, hledám, je toho všude mraky a mě se nic nelíbí. Těch nemovitostí zas takové mraky nejsou, jen některé nemovitosti nabízí s trošku jinými fotkami více realitních kanceláří.

U jednotlivých inzerátu byste si měli dát pozor zejména na toto:

Typ vlastnictví – osobní, podílové, družstevní, družstevní s nesplacenou anuitou – pokud nemáte finance na koupi nemovitosti z vlastních zdrojů a potřebujete alespoň částečně čerpat úvěr, toto je pro vás zásadní informace

Podlaží – 1.NP – pokud je makléř znalý- ví, že 1.NP=přízemí. Pokud vám z logiky věci nevadí přízemní byt, směle do něj. Pokud jste ale strašpytel, který se bojí vykradení či nakukování kolemjdoucích z ulice do bytu, 1.NP raději vynechte. 1.PP=1.podzemní podlaží- suterénní byt- kapitola sama pro sebe. Zpravidla se jedná o byt, který byl původně sklep, tudíž je třeba u něj řešit odizolování kvůli vlhkosti, chlad, protože ho nevytápí nikdo odspoda a povětšinou nedostatek slunečních paprsků. 1.PP bývá většinou kolaudovaný i jako ateliér.

Fotky – to, že v popisku je u nemovitosti napsané, že je po rekonstrukci, neznamená, že je skutečně po rekonstrukci

K zhodnocení stavu nemovitosti vám pomohou fotografie inzerátu – především by vás měl zajímat stav koupelny, toalety, rozvodů, zda jsou okna plastová či dřevěnná a vzhled domu z venku

  • Co když není dům vyfocen pohledově z venku?
    • Varianta a) makléř zapomněl dům nafotit
    • Varianta b) dům je ve špatném stavu a fotky by byly nereprezentativní

 

  • Co když nejsou u inzerátu fotky zevnitř?
    • Varianta a) v bytě bydlí nájemník a nechce dovolit nafocení
    • Varianta b) makléř nemá souhlas majitele s prodejem
    • Varianta c) nemovitost je v tak neutěšeném stavu, že se prodávající či makléř rozhodli, že nechtějí potenciální klienty odstrašit

Co když je úvodní fotka výhled a ne fotka z nemovitosti? Makléři vybírají vždy úvodní fotku dle atraktivity inzerátu, proto nejzajímavější a nejhezčí point by měla být fotka, která vybídne poptávajícího k prokliku na celý inzerát, tudíž „otvírák“ je nejlepší fotka k nemovitosti.

Hurá, našli jsme, co se nám líbí a proto dokud si nedomluvíme prohlídku tak…

Zásada číslo tři: než zavolám na inzerát měl bych si ujasnit, co je pro mě natolik rozhodující, že by mě odradilo od koupě. Již víme, že jsou parametry, které upřednostňujeme při hledání. Ale co jsou věci, které nejsme ochotni překousnout?

  • příklad: orientace pouze do rušné ulice, přílišná blízkost protějšího domu, vysoké poplatky spojené s užíváním nemovitosti, malý pozemek, špatná dopravní dostupnost do bodu, který je pro mě stěžejní, půdní nemovitost, příliš velké družstvo či SVJ, zadlužený dům atd.
  • zavolejte tedy makléři a na případné věci, které by vás odradili při koupi, se zeptejte už po telefonu. Proč? Neplýtvejte ani vaším časem, ani časem majitele či makléře. Nebudete otráveni, že jste šli někam, kde je už od první minuty jasné, že lokalita je pro vás nevyhovující či dům je hrůzostrašný z venku.

Zásada číslo čtyři a poslední: Zpravidla většina kupujících není stavebně vzdělaných, a proto nepozná, zda informace, které jsou jim u prohlídky podány, odpovídají skutečnosti. Myslím například to, zda když prodávající tvrdí, že jsou rozvody elektřiny v mědi, zda to poptávající pozná. Nekupujete housky na krámě, a když si nejste jistí, že rozumíte stavu nemovitosti a mohli byste koupit zajíce v pytli, nestyďte se si pozvat si ke konzultaci odborníka – stavaře, architekta, zedníka, kohokoliv. Můžete být nemile překvapeni, že informace, které vám dal prodávající při koupi zcela neodpovídají skutečnosti, a když nemovitost koupíte, už nelze uplatnit skryté vady. Respektive ano, jde, ale je to na soudní stání, které z mé zkušenosti vždy dopadlo prohrou žalujícího. Proč? V kupní smlouvě podepisujete, že jste si nemovitost řádně prohlédli a souhlasíte, že v tomto stavu ji hodláte nabýt.

To je ve zkratce vše, co mě napadá. Přeji úspěšný lov na nemovitosti, v případě zoufalosti v hledání jsem k dispozici.

Zanechte komentář