Často se v hovorové diskuzi lidí setkáváme s pojmem, že si jde někdo koupit či pronajmout "byt". Z právního hlediska dle NOZ však tento pojem moc nemá reálný význam. Jediné co lze nabývat a užívat je totiž nemovitá věc nazývající se "bytová jednotka". Co to fakticky je, jak vzniká, jaké má náležitosti a rozdíl mezi bytovou jednotkou dle Zákona o vlastnictví bytů a dle NOZ?
Začnu od konce a to sice rozdílem mezi jednotkou zapsanou dle Zákona o vlastnictví bytů nebo zapsanou dle NOZ. Zákon o vlastnictví bytů (72/1994 Sb.) platil do příchodu NOZ (89/2012 Sb.), který vešel v platnost 1.1.2014 a největším rozdílem je, že jednotka vymezena dle zákona o vlastnictví bytů byla součástí budovy, kdežto dle NOZ se již jednotka vymezuje na pozemku, jelikož dle NOZ platí zásada, že povrch ustupujepůdě a stavba je součástí pozemku. Další změnou bylo také to, že k jednotce vymezené dle zákona o vlastnictví bytů náleží také spoluvlastnický podíl na společných částech domu, kdežto dle NOZ je spoluvlastnický podíl na společných částech domu nerozlučně spjat s bytovou jednotkou. To v praxi např. znamená, že podíl nemusíte při převodu zmiňovat, jelikož je automaticky převáděn jako součást jednotky. Při převodu dle Zákona o vlastnictví bytů by neuvedení spoluvlastnického podílu na společných částech domu mělo za následek zamítnutí návrhu na vklad dané bytové jednotky.
Co to tedy je bytová jednotka? Je to prostorově uzavřená a samostatná část domu určena k bydlení(byt nebo soubor bytů) (§1159 OZ) + spoluvlastnický podíl na společných částech domu a funkčních celků.
Jak vzniká bytová jednotka Právně bytová jednotka vznikne pouze sepsáním dokumentu s názvem Prohlášení vlastníka. V tomto dokumentu se jednotky vymezují se všemi náležitostmi jako je umístění jednotky, podlahová plocha, příslušenství a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti a funkčních celků. Tento dokument se poté vkládá na příslušný katastrální úřad, který jednotky zapíše.
Způsoby pro reálný vznik jednotky jsou zejména 3: A) výstavbou na "zelené louce" B) vymezením nové jednotky v domě, kde již jednotky jsou (např. dělení BJ, nástavba) C) vymezením jednotek v domě, který již stojí, ale jednotky tam nebyly (např. změna užívaní).
Při dělení domu na jednotky dochází ke vzniku samostatných nemovitých věcí (bytových jednotek), kdy se z jedné nemovitosti (dům) stává více nemovitostí (několik jednotek - bytové / nebytové). Toto je možné při pozemku s domem i při Právu stavby. Dle §1158 OZ může společenství vlastníků jednotek vzniknout už od 2 BJ v domě. Povinnost založit SVJ vzniká v okamžiku, kdy se v jednom domě nachází 5 BJ o 3 různých vlastnících.
Prohlášení vlastníka by mělo odpovídat skutečnému stavu a způsobu užívání úplně všech jednotek + jejich vymezení a oddělení od společných prostor domu. Nepřesnosti mohou mít za následek problémy s užíváním i pří prodeji či pronájmu.
Dalším novým a účinným institutem NOZ je Přidatné spoluvlastnictví (§1223 OZ), kdy se často řeší například problém se společnou příjezdovou cestou. V takovém případě je příjezdová cesta ve spoluvlastnickém podíle spjatém s bytovou jednotkou v domě.
Výpočet podlahové plochy bytu Součet půdorysné plochy všech místností bytu včetně nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu (stěny, sloupy, pilíře atd.). Půdorysná plocha bytu je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničující byt včetně jejich povrchových úprav. Plocha se zaokrouhluje na desetinná místa a uvádí v metrech čtverečních (xx,x m2).
Určení velikosti podílu na společných částech Velikost podílu zapisujeme zlomkem a určujeme třemi možnými způsoby: A) Přesný podíl výměr bytové jednotky vůči celému domu (např.: 56/2046) - nejčastěji B) Podíl pouze v počtu jednotek (např.: 1/17 = 1 jednotka ze 17 v domě) C) Subjektivní hodnocení kvalit jednotky (Zde má vlastník právo domáhat se změny soudně, pokud s hodnotou nesouhlasí).
Společnými částmi domu jsou: - vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů - střecha včetně výplní, otvorů, izolace, žlabů, hromosvodů... - komíny včetně vyvložkování - zápraží, schody, vchody, vstupní dveře do domu, schodiště, chodby... - výkladní skříň nebytového prostoru - domovní kotelny, místnost s výměníkem tepla... - výtahy ve společných částech a únikové cesty - půdy, sušárny, prádelny, kolárny, kočárkárny... - bazény, parkovací místa (pokud nejsou součástí jednotky) - stropy - všechny přípojky a rozvody - BALKONY, TERASY, LODŽIE, ATRIA (v případě, že jsou přístupné z bytu jsou ve VÝLUČNÉM UŽÍVÁNÍ vlastníka BJ), mohou také být parkovací stání.
Do společných částí (nad rámec domu a pozemku na němž dům stojí) můžeme také zahrnout: - zpevněné plochy - dvory - předzahrádky - drobné stavby (ČOV, kotelna, septik, trafostanice) - parkovací plochy
Bytovou jednotku vždy popisujeme číslem popisným budovy, ve které se nachází + konkrétním číslem bytové jednotky
(např.: 1945/12).
Jsem si zcela jist, že se bude nadále říkat: "Chci pronajmout byt".
Teď už ale s vědomím toho, že se jedná de facto o bytovou jednotku. :)
