Dnes bychom Vám chtěli představit jednu z forem prodeje nemovitosti a to sice dobrovolnou elektronickou aukci. Její výhody, nevýhody, průběh a kdy ji zvolit jako variantu prodeje Vaší nemovitosti.
Tato forma prodeje je u klientů stále více oblíbeným prostředkem a to zejména z důvodu víry v co nejvyšší prodejní cenu při dnešní silné poptávce na trhu s nemovitostmi.
Co je to aukce
Nejčastěji používaná forma je tzv. Anglická aukce, což je způsob prodeje předmětu, kdy se stanoví vyvolávací cena a účastníci pak sami přihazují. Vždy existuje minimální povolený příhoz - například 5000 Kč.
Průběh
- Odhad
- Stanovení vyvolávací ceny
- Inzerce a prohlídky
- Aukce
- Rozhodnutí
- Prodej, smluvní dokumentace
- Na počátku všeho stál znalecký posudek. :-) Tím chci říct, že než se začne něco dražit je potřeba mít úřední odhad dané věci. To neznamená, že nemůžete požadovat cenu vyšší. Z praxe víme, že odhad znalecký a aktuálně tržní se mohou často lišit. Nicméně je dobré vědět pohled znalce.
- Jako majitel si poté stanovíte cenu za kterou byste rádi vydražili. Vyvolávací cena se pak stanoví na 75% Vámi požadované ceny. U aukce to ovšem není povinnost. U dražby ano. V prvním kole musí začít na 75% posudku. Vyvolávací cena má sloužit především k tomu, aby nalákala co nejvíce zájemců. Proto doporučuji netrvat na vysoké vyvolávací ceně. Čím více účastníků aukce bude, tím výše se pravděpodobně cena vyšplhá. Člověk je tvor soutěživý a mnohdy zapomene, že chtěl koupit levně, jen aby získal to, po čem zatoužil.
- Špičkový prodejní marketing by zde měl být samozřejmostí. Od profesionálních fotografií a videa přes homestaging, inzerci off-line i on-line po oslovování potenciálních zájemců z databáze. Zpravidla se stanoví 2-3 termíny organizovaných prohlídek počas přibližně měsíce, kdy se aukce inzeruje a "sbírají" zájemci. Na těchto prohlídkách je zapotřebí perfektní kondice nemovitosti a absolutní informační vybavenosti těch, kteří prohlídkami provádí zájemce.
- Aby se pak mohli zájemci aukce účastnit musí složit tzv. kauci neboli aukční jistinu, která bývá okolo 10% vyvolávací ceny. Pokud by pak v aukci nezvítězili, jistina se jim vyplácí zpět na daný účet. Zájemci pak v aukci přihazují libovolnou sumu, která nesmí být nižší než minimální příhoz. Vyprší-li stanovený čas pro podávání příhozů navýší se limit po posledním příhozu vždy o 2 minuty. Pokud do té doby nikdo neučiní další navýšení stává se vítězem aukce poslední příhoz.
- Jakmile znáte nejvyšší cenu, kterou jsou zájemci ochotni zaplatit, musíte se rozhodnout. V aukci máte možnost nejvyšší podání odmítnout, pokud Vám nevyhovuje. Také ale můžete přistoupit na podání, které se nevyšplhalo k Vámi požadované částce. To znamená, že stále máte absolutní kontrolu a vůli v prodeji.
- Poté se mezi vydražitelem a Vámi podepíše kupní smlouva, kupující pošle zbytek kupní ceny do úschovy a na katastr se podá návrh na vklad s kupní smlouvou. Po zápisu již stačí nemovitost řádně předat a popřát novým majitelům spokojené bydlení.
Rozdíl mezi aukcí a dražbou
Obecně můžeme říci, že aukce bývá zpravidla dobrovolná a dražba nedobrovolná (exekutorská). To znamená, že aukci si přeje vlastník sám, kdežto dražbu nikoliv. Ta slouží jako nucená forma úmoru závazků nebo jejich části vůči věřitelům. Toto ovšem není jediný rozdíl. Zmíním zde pouze dva největší rozdíly a to sice
1. formu nabytí a 2. prodej spoluvlastnických podílů.
- V aukci se stanete novým majitelem po nabídnutí nejvyšší kupní ceny klasicky až podpisem kupní smlouvy. Po potvrzení daného nejvyššího podání z obou stran budete vyzvání k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí nebo přímo smlouvy kupní. V dražbě se novým vlastníkem stáváte již v okamžiku příklepu dražitele.
- Zvláštním případem dobrovolné aukce je takzvaná dobrovolná dražba exekutorská, která se používá především k prodeji spoluvlastnických podílů, které od 1.1. 2018 podléhají ze zákona předkupnímu právu. Pokud totiž chcete prodat svůj podíl v aukci přes klasickou aukční společnost musíte po podpisu kupní smlouvy s vítězem aukce obeslat ostatní majitele podílů a doufat, že se do 3 měsíců nikdo nepřihlásí. Exekutorská dražba však spadá do zvláštního předpisu a tam exekutor oznámí před dražbou spoluvlastníkům záměr dražby a oni se buď se přihlásí nebo ne. V dražbě samotné pak nemusí činit vlastní příhoz, ale pouze dorovnávat nejvyšší ostatních účastníků.
Kdy využít k prodeji aukci
Stejně jako oheň může být i aukce dobrý sluha, ale zlý pán. Osobně bych aukci doporučil u nemovitostí s nejasnou maximální cenou na trhu. Jedná se o nemovitosti něčím specifické. Ať už je to stav, lokalita nebo typ. Nemyslím tím pouze pohled ve špatném slova smyslu.
Obrovskou výhodou aukce je kumulace zájemců a jejich přehazování se mnohdy i
přes stanovený limit. To je lidská soutěživost.
Nevýhodou může být naopak špatné načasování a tím pádem malá účast v aukci,
která bude držet cenu dole.
Lukáš Hojdan, ELVO PROPERTY a.s.
