Koupit nebo nekoupit nemovitost v zahraničí?

Taky máte jako každý správný Čech roupy a občas přemýšlíte, kde je tráva zelenější? Jaké by to bylo žít trvale například někde, kde je takřka celoročně teplo, lidé jsou na sebe milí, je tam moře i hory a nechybělo by vám slunce půl roku z roku a vlastně byste jako správní jižani mělo na vše dost času a nikam by se nespěchalo?

Já tuto problematiku řeším každý rok minimálně jednou, většinou se tak na přelomu podzimu a zimy, kdy je blátivo, vlezlé mokro, sníh nikde a všichni se na sebe šklebí v metru, na zastávkách, v obchodech a všeobecně nadávají na strašné počasí.

V tu dobu ráda sbalím saky paky a na pár dní prchnu tam, kde je teplo, pije se tam Sangria a jí tapas. Dokonce jsem se začala učit před pár lety španělsky. Ale jaké by to bylo bydlet třeba v Barceloně?

Jaký by byl proces nákupu nemovitosti? Kde ji najít? Kolik mě to bude stát? Vyplatí se ještě krátkodobě pronajímat moji nemovitost?

Pročítala jsem spoustu webů a dokonce jsem se spojila se dvěma lokálními makléři různých realitních kanceláří působících na Costa de Sol, abych nebyla zmatena zavádějícími informacemi na internetu.

Co se týče samotné provize při prodeji nemovitosti si makléři účtují mezi 3-7% z kupní ceny nemovitosti. Kromě samotného servisu RK je nutnost počítat i s náklady na notáře v rámci úschovy finančních prostředků a smluv, což se pohybuje mezi 15-20 000,-Kč/transakci.

To nejdůležitější teprve přichází. Převodní daň je mezi 4-11% z kupní ceny, dle odhadu a umístění nemovitosti. Ve Valencii, Katalánsku a Galicii je daň z převodu nemovitostí 10%.

V Baleárských ostrovech je to 8% u nemovitostí do 400 000 EUR, 9% u nemovitostí mezi 400 000 a 600 000 EUR a 10% u nemovitostí nad 600 000 EUR.

V Andalusii platíte mezi 8% a 10% a na Kanárských ostrovech 6,5%.

Při nově postavené nemovitosti platí kupující DPH čili IVA a to ve výši 10% nad rámec kupní ceny.

Ještě zde máme další anomálii v podobě nákladů na registr nemovitostí.

Obvykle se jedná o standardní poplatek založený na kupní ceně. Tyto náklady se mohou lišit v závislosti na obci, ve které kupujete/prodáváte a ve většině případů je mezi 400 a 650 EUR. Pochopila jsem, že se jedná o podobný poplatek jako je v ČR kolek na katastru nemovitostí.

Daň z kapitálových výnosů za rok se týká prodávajícího.

19% za prvních 6 000 EUR

21% z 6 000 a 50 000 EUR

23% od 50 000

Jako příklad, pokud prodávající koupí dům v roce 2003 za 200 000 EUR a v roce 2018 jej prodá za 350 000 EUR, bude muset tímto způsobem zaplatit kapitálové zisky přes 150 000 EUR:

(350 000 - 200 000 = 150 000). 19% za prvních 6 000 (6 000 x 0,19) + (50 000 x 0,21) + (94 000 x 0,23) = 1,140 + 10 500 + 21 620 = 33 260 EUR.

Existují výjimky, pokud prodávající nemusí platit daň z kapitálových výnosů, a to je tehdy, když jsou prodávající nemovitosti starší 65 let a nebo tam oficiálně žili alespoň poslední 3 roky. Pokud prodávající není španělským rezidentem, musí zaplatit daň z příjmu ve výši 3%, která jde přímo na vrub finančního úřadu, aby se pokryly veškeré výdaje na daně z prodeje.

Plusvalía je daň z nárůstu hodnoty pozemku, na kterém se nemovitost nachází. Platí se místní radnici. Plusvalía se počítá na základě 3 faktorů: Období vlastnictví, umístění nemovitosti a katastrální hodnota pozemku.

Jde o městskou daň, jejíž výpočet se zakládá na navýšení hodnoty půdy

pozemku, na kterém se nemovitost nachází, a to od doby jeho posledního prodeje. Ze zákona je tato daň placena vždy prodávající stranou.

Roční daň z nemovitosti činí přibližně 0,2 % z kupní ceny, platí se v obci, na jejímž území se nemovitost nachází. Daň vyměřuje obec, její výše je daná bonitou pozemku a velikostí nemovitosti. Pouze pro orientaci: u vesnického domku činí cca 52 Eur ročně, u dvoupokojového bytu cca 165 Eur a u třípokojové vily od 250 Eur ročně.

Pokud jsme se i přes počáteční šok v poplatcích, které musíme za vlastnictví nemovitosti ve Španělsku a následném prodeji zaplatit, jsme dál rozhodnutí koupit nemovitost, tak bysme měli vědět ještě...

Nemusíte být Španělé ani mluvit španělsky, abyste mohli nemovitost koupit. 99% realitních kanceláří a profesionálně vyškolených makléřů s certifikací mluví plynule anglicky. Většinou jsou součástí franšízingových sítí.

Proces nákupu nemovitosti ve Španělsku je de facto naprosto stejný jako v ČR co se smluv týče, akorát je běžnější, že se podepisují s klienty smlouvy o smlouvách budoucích kupních, kde se skládá např. 10% kupní ceny, což u nás není zvykem, pouze u developerských projektů. Kupní cena se stejně jako u nás vypořádává prostřednictvím advokátní, notářské či bankovní úschovy.

Smlouvy mnohdy bývají bilingvní a samozřejmě s českým občanských průkazem nebo pasem nemůžete nakráčet na poštu, ale bude třeba váš podpis nechat ověřit přes ambasádu ČR a podpis bude opatřený tzv. Apostilou, což je listina, která slouží k ověření podpisu a otisku razítka na listině v zahraničí.

Co se týče samotného pronájmu již koupené nemovitosti na území Španělska, dělala jsem si v čase průzkum a je jedno, zda se jedná o byt či dům, služba, kterou lze stále velmi úspěšně využít airbnb, která již chtěla být v x zemích regulována či dokonce zakázána, zde frčí stále velmi úspěšně. Za relativně obyčejný byt v Barceloně, který vypadá kvalitativně hůř něž kdejaký hostel můžete zinkasovat kolem 1000,-/noc. U „vystylovaných“ nemovitostí, které už dle fotek vypadají líbivě a hlavně mají ideálně 90% a více pozitivních recenzí si můžete klidně účtovat mezi 3-5000,-Kč/noc. V obou případech se bavím o malometrážních bytech v blízkosti centra. Pokud samozřejmě máte terasu, bazén, výhled na moře atd, nemusím zmiňovat, že tato kritéria dokáží o několik desítek procent zvýšit cenu/noc. V průměru jsou byty na airbnb pronajaty zcela nebo z velké části zhruba dva měsíce dopředu.

Ale co dělat, když nejsem místní, žiji stále v ČR a nemám nikoho, kde se mi tam o nemovitost může postarat, případně zařídí úklid, předání klíčů atd.? Divili byste se, ale velká většina realitních kanceláří tento správní systém po prodeji nemovitosti zprostředkovává či minimálně znají specializované firmy, které se správou nemovitostí na pronájem zabývají. Nebývá tedy problém se s dotyčným zprostředkovatelem spojit a řešit vše po mailu, telefonu či skypu. Většina turistických destinací je na tento způsob fungování zvyklá.

Samozřejmě, kde nemovitost hledat. Opět a zase. Nemusíte umět ani kváknout španělsky ani paradoxně anglicky.

Zadejte si do strýčka Googla koupě nemovitosti ve Španělsku, uvidíte, kolik českých realitních kanceláří se prodejem nemovitostí v zahraničí zabývá. Smlouvu pro vás rádi zajistí ve vašem mateřském jazyce a vše potřebné vykomunikují mezi sebou s druhým zprostředkovatelem v místě, kde kupujete. Věděli jste, že i na běžných serverech jako je např. www.sreality.cz lze najít zahraniční nemovitosti?

Otázka spíš řečnická nakonec. Není ale lepší přeci jen neřešit daně a jak na ně, trápit se s poškozeným bytem či nespolehlivým zprostředkovatelem a radši jet pokaždé na prádniny někam jinam? Je opravdu „ježdění na chalupu“ k moři to pravé ořechové? Máte opravdu čas tam jet každý měsíc alespoň na jeden víkend nebo pojedete jen 2-3x za rok?

Je to určitě na zvážení, já jsem si prozatím vybrala variantu č.2, ale kdo ví..